江阴市农村户口的有福了！可以喜提别墅了！

当小伙伴们还在热火朝天地讨论市区的房价表示倾家荡产也要买个小蜗居时，有一群人已经在广阔的农村大地上坐拥几百平米的大别墅了！不要钱的绿化、含氧量超高的空气，再加上前屋后院的惬意生活，老实讲，你有没有很羡慕？

而在江阴，农村住房建设管理工作早已开始行动：2017年7月，《江阴市农村住房建设管理试点方案》出台；2017年9月，《江阴市农村住房建设管理细则（试行）》出台，如今长泾镇、月城镇的6个试点村庄已初见成效。

长泾镇

长泾镇规划了蒲市村、习礼村、河塘村等共3个新农村建设农民集中居住点，总计规划面积为790亩。

在蒲市村新农村建设农民集中居住点建设现场，已有22户人家交房，目前其中几户人家入场装修。这里首期规划面积为138亩，设有联排别墅、独栋别墅、公寓房等不同房型。走近其中一家联排别墅，从外面看，房屋外立面统一采用白色，整洁又美观。且屋前留有菜地，保留了农户的农耕乐趣。厚实的金属门板、先进的密码锁、3.5米的层高、合理的布局让人眼前一亮。

习礼村采用“散户+整建制”模式予以推进，首期14户农户已完成交房。

河塘村采用“新农村建设+老镇改造相结合”的模式予以推进，目前有27户正进行主体结构建设。

月城镇

月城镇选取双泾村湾河头和沿山村石塘湾村建设新农村住房。目前，湾河头区域已完成相关设计工作，进入土地报批阶段，预计今年上半年全面实现开工建设。

石塘湾村规划重点突出“文韵”特色，将利用石塘湾公园、双泾生态园、农夫果园、芙蓉花湿地公园，整合文化元素、提升居住品质，目前处于方案报批阶段。此外，月城镇下塘村中村、陈家村的新农村住房建设工作也在陆续推进中。

而今，农村住房建设工作向全市铺开，为加快推进农村住房建设管理，保障农村居民合法权益，改善农村人居环境，根据《关于加强和改进农村住房建设管理的意见（试行）》（锡委发〔2017〕36号）、《江阴市农村住房建设管理试点方案》（澄农建〔2017〕1号）等文件要求，市住建局、财政局、自然资源和规划局、农业农村局联合发文《关于印发〈关于加快推进江阴市农村住房建设管理的实施办法（试行）〉的通知》（澄住建〔2019〕24号），确保我市农村住房建设管理顺利、有序开展。

Q1：这个办法适用范围是什么？

A：本市行政区域内规划发展村庄新建、翻建、改（扩）建农村住房的建设活动及其监督管理，适用本实施办法。

Q2：规划发展村庄指的是什么？

A：规划发展村庄包括“重点村”、“特色村”、“重点（特色）村”。

Q3：谁有权申请建房？

A：具有农村集体经济组织成员身份的农村居民，享有宅基地建房申请权。

具体从五个方面进行规范管理

一、严格规划管控

农村住房建设应符合城市总体规划、土地利用规划、镇村布局规划以及村庄规划。

农村住房建设遵循先规划、后建设的原则，赋权各镇（街）核发《乡村建设规划许可证》，并严格按照批准的许可要求建设。

试点村庄如不是规划发展村庄，应在完成规划修编任务后再启动农民房屋翻建工作。

镇（街）人民政府（办事处）负责本行政区域的村庄规划编制工作，经村民会议或村民代表会议讨论同意，纳入村规民约后，再向市政府报批。经批准的村庄规划不得擅自修改。

农村居民房屋翻建必须在规划发展村庄进行，一般村的农村居民需要翻建房屋的，应异地新建到规划发展村庄。

试点村异地新建的村庄规划，须经村民会议或村民代表会议讨论同意，报市人民政府批准后，方可实施。

二、规范用地管理

宅基地规划和利用应当与旧村改造、土地整理相结合，优先使用增减挂钩指标，鼓励一般村整村拆建至规划发展村庄，整体推进村庄的复垦复耕，尽量不占耕地或少占耕地。

坚持一户一宅、建新必须拆旧。原农村居民存在一户多宅的，应归并成一宅。

宅基地面积每户不超过135平方米，单户住宅建筑面积原则上不超过250平方米，鼓励联排户型。

对有扩建需求、已完成建设规划的规划发展村庄，抓住用地规划修编窗口调整期，在2019年底前将农房建设用地指标调整到位（俗称红区）。

镇（街）根据年度用地需求，由资源规划部门上报办理农户建房“农转用”审批手续，将扩建地块转为集体建设用地。

拟撤并村庄上的留根户不再安排宅基地，原则上在保障其合法持有者或继承者合法权益的基础上实施宅基地退出机制。

规划发展村庄因村内基础设施建设需要迁建的农户，或拟撤并一般村内的农户，若无异地新建意愿的，在保障其合法权益基础上，可选择经济补偿、实物分配等方式自愿退出宅基地。

三、规范建房管理

农房建设管理应严格执行土地许可、规划许可、定位放线、基槽验线、施工监管、综合验收等建设程序与管理环节。

市住建部门应当加强对全市农村住房建设活动的业务指导和技术服务，组织建筑设计单位编制农村住房建筑设计图集，供镇（街）、试点村和建房户选用。

房型由镇（街）、村统一设计，统一提供，供翻建房屋的农村居民选择。

规划发展村庄建设区域内按村庄建设规划应完善配套道路、绿化、管网、医务、文体等基础设施和公共服务设施。

鼓励有条件的规划发展村庄在扩建区内配套建设一定数量的多层公寓房，用于宅基地的有序退出。

公寓房可由属地政府代建，统一规划、统一建设，用地报批按农户建房形式报省办理集体建设用地审批，资源规划、住建部门办理相应的规划、建设手续。

四、实施政策支持

市财政设立专项资金，对纳入试点的村异地新建的按照每户5万元的标准予以村集体专项奖补，镇（街）也要配套奖励，专项用于农村住房建设试点村的基础设施建设。

鼓励镇（街）结合本地资源条件和操作实际，充分发挥各级耕地保护和土地整治资金效能，完善挂钩指标统筹调剂使用机制，在全市范围内有偿交易，有偿交易获得的土地收益，全部用于壮大村级集体经济和农村住房改造所需的公共基础设施建设。

鼓励社会资本参与规划发展村庄的幼儿园、超市、菜场等公共服务项目建设。

突出农村住房建设的特性，在保证质量的前提下，严格控制建设成本，水、电、气、网络、有线电视等基础设施按优惠价收取，能返还的税收一律返还，尽可能降低成本，减轻农民负担。

鼓励农商行、农行等金融机构以“整村营销、上门服务”等方式，对有信贷需求的农户提供便利、低成本的信贷服务。

整村实行先拆后建的，由各镇（街）财政承担过渡费（具体办法由镇街自行制定）。

新增扩建用地农用地转用批准后，用于本行政村范围内符合建房条件的农户建房，对原村民小组所有的土地，由行政村进行土地权属调整或支付流转费用，流转价格不低于市政府土地流转指导价。

在规划发展村庄异地新建住宅的农户，原宅基地由镇（街）或村集体经济组织进行土地复垦和土地权属调整，形成增减挂钩指标，须先归还省下达的挂钩周转指标，多余指标全部返还到所在行政村，用于规划发展村庄建设。

五、强化监督管理

按照属地管理原则，由各镇（街）负责查处违法违规建房行为，坚决杜绝新的违法违规占地建房行为发生。

各镇（街）是本辖区内农村住房建设管理活动的监督管理责任主体，各镇（街）建设部门具体承担辖区内农村住房建设活动的监督管理职能。

各村民委员会应当配备专（兼）职建管员，配合镇(街)建设部门加强本村农村住房建设活动的管理服务、巡视检查和各类民事纠纷的调解处理。

将农村住房建设管理工作纳入镇（街）年度绩效考核范围。

本办法自发布之日起实施，具体事项由住房和城乡建设局会同财政局、自然资源和规划局、农业农村局负责解释。